Un informe de la Fundación Tejido Urbano puso números a una problemática estructural en la Argentina: 10,7 millones de hogares urbanos presentan algún tipo de déficit habitacional. El dato equivale al 73% del total relevado en el Censo 2022, sobre 14,6 millones de hogares.
El trabajo, elaborado a partir de información censal, amplió la mirada tradicional sobre el déficit. No solo consideró condiciones materiales de las viviendas o el hacinamiento, sino también aspectos como la falta de servicios, la irregularidad en la tenencia y la imposibilidad de acceder a la propiedad.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, puso el foco en la magnitud del problema y en su diversidad. Señaló que «no se trata de una única carencia, sino de múltiples situaciones que, en muchos casos, se superponen».
El trabajo, elaborado a partir de información censal, amplió la mirada tradicional sobre el déficit. No solo consideró condiciones materiales de las viviendas o el hacinamiento, sino también aspectos como la falta de servicios, la irregularidad en la tenencia y la imposibilidad de acceder a la propiedad.
En ese contexto, el Gobierno de Javier Milei muestra menor presencia en la política habitacional, tras la eliminación de la Secretaría de Vivienda, que había tenido rango ministerial durante la gestión de Alberto Fernández.
Un déficit más amplio y complejo
El informe identificó siete problemáticas principales: hacinamiento, viviendas irrecuperables, viviendas deficientes pero mejorables, falta de servicios básicos, irregularidad en la tenencia, hogares que comparten vivienda y acceso a través del alquiler.
Cada una de estas dimensiones impacta de forma distinta en la calidad de vida. Algunas requieren soluciones estructurales, como la construcción de nuevas viviendas, mientras que otras admiten mejoras en el mismo lugar.
En términos agregados, el análisis permitió sintetizar el déficit en cuatro grandes grupos: necesidad de vivienda adicional, problemas en viviendas existentes, déficit en el entorno barrial y dificultades de acceso a la propiedad.
Álvarez de Celis planteó «que esta desagregación permite diseñar políticas más precisas, al diferenciar entre situaciones que requieren inversión en obra nueva y aquellas que pueden resolverse con intervenciones puntuales».
Vivienda adicional: el núcleo más crítico
Dentro del total, 1.021.798 hogares requieren una vivienda adicional. Se trata de los casos más críticos, vinculados a viviendas irrecuperables, hacinamiento severo o situaciones de convivencia de múltiples hogares en una misma unidad.
El informe mostró que la mayor parte de estos casos responde a problemas específicos y no acumulados. El 42% se explica por viviendas irrecuperables, el 30% por hacinamiento y el 19% por hogares que comparten vivienda.
El componente social resulta determinante. Entre quienes comparten vivienda, el 84% pertenece a sectores bajos y medio-bajos. En viviendas irrecuperables, ese porcentaje alcanza al 79%, mientras que en situaciones de hacinamiento llega al 74%.
Estos datos marcan una fuerte asociación entre déficit habitacional estructural e ingresos bajos, lo que condiciona las soluciones posibles.
Problemas en viviendas existentes
El segundo grupo concentra la mayor cantidad de hogares: 7,4 millones. Incluye viviendas con deficiencias materiales, falta de servicios básicos o irregularidad dominial.
Dentro de este universo, la falta de acceso a servicios públicos impacta a cerca de 5 millones de hogares. A su vez, 4,7 millones presentan problemas de tenencia, mientras que 1,1 millón reside en viviendas con materiales deficitarios pero recuperables.
A diferencia del grupo anterior, aquí existe una fuerte superposición de problemas. Es frecuente que una misma vivienda combine carencias de infraestructura, deficiencias constructivas y falta de documentación legal.
Álvarez de Celis indicó que este segmento presenta una mayor heterogeneidad social, con presencia significativa de sectores medios. Esto abre la puerta a esquemas de financiamiento mixto para resolver parte de las carencias.
El informe también detalló que muchas de estas viviendas pueden mejorar con intervenciones de bajo costo, como mejoras en pisos o techos, lo que permitiría elevar la calidad de vida sin necesidad de relocalización.
Déficit urbano y barrios populares
El tercer grupo aborda el entorno en el que se ubican las viviendas. No se trata solo de la casa, sino del barrio en su conjunto.
En la Argentina, 1,2 millones de hogares viven en barrios populares identificados por el ReNaBaP. Representan el 12% de los hogares con problemas habitacionales.
Estos territorios presentan déficits en infraestructura, espacio público, conectividad y equipamiento. También enfrentan problemas de regularización dominial y riesgos ambientales.
El informe destacó que la mejora de estos barrios requiere intervenciones integrales. No alcanza con acciones aisladas. Se necesitan planes que combinen obras, regularización y desarrollo urbano.
La complejidad de estos procesos radica en la necesidad de coordinar múltiples actores y sostener intervenciones en el tiempo.
El acceso a la propiedad como nuevo eje
El cuarto grupo introduce un cambio conceptual. Incluye a los hogares que alquilan y no presentan otras carencias. Son 2,3 millones de casos, equivalentes al 21% del total con déficit.
Si bien no se trata de un problema material, el informe lo incorpora por su peso creciente y su impacto en la estabilidad habitacional.
Estos hogares presentan características particulares. Predominan los sectores medios, con niveles educativos más altos y localización en zonas centrales. También se observa una alta proporción de personas jóvenes.
Álvarez de Celis remarcó que «este segmento muestra una demanda latente de acceso a la propiedad. Indicó que, ante mejores condiciones de financiamiento, responde con rapidez».
El crecimiento del alquiler como forma de acceso refleja un cambio estructural en el mercado, vinculado a la dificultad de acumular ahorro y al encarecimiento del crédito en los últimos años.
Superposición y escala del problema
Uno de los aportes centrales del informe radica en la identificación de la superposición de problemáticas. Muchos hogares no enfrentan una sola carencia, sino varias al mismo tiempo.
Esta situación complica el diseño de políticas públicas, ya que requiere intervenciones integrales. A la vez, permite detectar oportunidades de mejora en casos donde las soluciones son más simples.
Del total de hogares analizados, solo 3,9 millones no presentan ningún tipo de déficit. Se trata de propietarios con escritura, acceso a servicios básicos, viviendas adecuadas y sin hacinamiento.
El contraste con el resto del universo pone en evidencia la magnitud del desafío.
Qué tipo de soluciones se requieren
El informe también avanzó en posibles líneas de acción. Para los casos más críticos, la construcción de nuevas viviendas aparece como la única alternativa.
En situaciones de hacinamiento, pueden implementarse ampliaciones dentro del mismo lote. En viviendas recuperables, las mejoras constructivas ofrecen resultados rápidos con baja inversión.
En materia de servicios, el desarrollo de infraestructura resulta clave, con esquemas de financiamiento que pueden combinar aportes públicos y privados.
Para la regularización dominial, el foco pasa por simplificar trámites y reducir costos, lo que permitiría incorporar viviendas al mercado formal.
En el caso de los inquilinos, el acceso al crédito surge como una herramienta central para facilitar el paso hacia la propiedad.
Fernando Álvarez de Celis concluyó que «la clave pasa por entender la diversidad de situaciones y evitar enfoques únicos». Planteó que cada tipo de déficit requiere herramientas específicas, con estrategias diferenciadas según el perfil de los hogares y las condiciones del entorno.
