Federalizar la legislación de los alquileres: una necesidad imperiosa
El mercado de los alquileres en nuestro país requiere de una nueva legislación que le permita tener agilidad y transparencia. Los modelos de Estados Unidos y Brasil.
*Por Luis Hauserman (UBA y consultor inmobiliario) y Martín Grandes Kerlleñevich (UBA y CONICET)
En la actualidad, el mercado de alquileres en Argentina se encuentra en una situación complicada debido a la inflación y a la incertidumbre económica del país.
Muchos propietarios prefieren no alquilar sus propiedades debido a la falta de seguridad jurídica y por otro lado, la demanda de viviendas en alquiler es alta debido a la dificultad para acceder a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda propia, sumado a la creciente demanda de alquileres temporarios que complican más la situación actual.
El rotundo fracaso de la ley de alquileres vigente pone en evidencia la necesidad de sancionar una nueva ley que vuelva a poner orden en el mercado. Mas allá de que por sí misma una ley no puede corregir las profundas distorsiones que se presentan actualmente, nos preguntamos si no es el momento de federalizar y descentralizar las leyes de alquiler permitiendo a cada provincia dictar su propia ley, tomando la ley nacional como marco.
Como modelo general, podría ser más conveniente tener una ley nacional que regule los alquileres en todo el país, ya que esto podría proporcionar una mayor coherencia y uniformidad en todas las regiones y ciudades del país. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las necesidades, realidades socioeconómicas y demográficas, así como las circunstancias de cada provincia pueden variar y, por lo tanto, puede haber argumentos válidos para que algunas ciudades o regiones tengan sus propias normas adicionales.
En resumen, una ley nacional puede proporcionar un marco legal uniforme y coherente en todo el país, pero es posible que se necesiten regulaciones adicionales a nivel local para adaptarse a las necesidades específicas de cada ciudad o región.
Esto impulsaría la oferta de alquiler de inmuebles para vivienda residencial, acompañado de otras normativas o medidas de política pública que mejoren el acceso a la propiedad o hagan más asequibles los contratos de alquiler para los inquilinos, al tiempo que incentivando a los propietarios a expandir la oferta.
La pregunta subyacente es: ¿Por qué el contrato de alquiler de un empleado agrícola en ciudades del interior, o turistas o empleados temporarios en ciertos puntos del país como Salta o Mendoza, o bien estudiantes en ciudades como La Plata, Córdoba o Bahía Blanca con tiempos y formas de residencia específicas, debería ser idéntico al de un inquilino en Palermo Soho, Belgrano o San Telmo en CABA?
En países federales, de hecho, numerosas ciudades poseen legislaciones que difieren en aspectos concernientes a los contratos. Ejemplos son Brasil y los Estados Unidos.
Primero, en los Estados Unidos, no hay una ley federal de alquileres, sino que cada estado tiene su propia regulación. Por ejemplo, Nueva York tiene la Ley de Estabilización de Rentas (Rent Stabilization Law), mientras que San Francisco tiene la Ordenanza de Control de Alquileres (Rent Control Ordinance), y Los Ángeles tiene la Ley de Estabilización de Rentas de Los Ángeles (Los Angeles Rent Stabilization Ordinance).
En Brasil, existe una ley federal de alquileres llamada «Lei do Inquilinato» (Ley de Inquilinato) que establece las normas generales para los contratos de alquiler en todo el país. Sin embargo, los estados y municipios pueden establecer sus propias regulaciones específicas en función de sus necesidades y características locales, como São Paulo con la Ley de Inquilinato Paulistana (Lei do Inquilinato Paulistana) y Río de Janeiro con la Ley de Inquilinato Carioca (Lei do Inquilinato Carioca).
En el caso de Brasil, la «Lei do Inquilinato» (federal) y las leyes de Rio de Janerio y San Pablo podemos citar algunas de sus diferencias:
Rio de Janeiro
1. Plazo mínimo del contrato de alquiler: La ley federal de inquilinato establece un plazo mínimo de 30 meses para los contratos de alquiler residenciales, mientras que en la ley de inquilinato de Río de Janeiro, y en la ley de inquilinato de San Pablo, se permiten contratos de 12 meses como mínimo.
2. Reajuste del alquiler: la ley federal de inquilinato permite que el alquiler sea reajustado anualmente de acuerdo con la inflación prevista en el contrato o, en su defecto, por el IPCA (Índice Nacional de Precios al Consumidor Amplio) que es considerado como el índice oficial de inflación en Brasil y es utilizado para el ajuste anual de los alquileres, entre otros fines En la ley de inquilinato de Río de Janeiro, el ajuste anual del alquiler solo puede ser realizado por el IPCA, mientras que en la ley de inquilinato de São Paulo, el ajuste puede ser por IPCA u otro índice oficial que se acuerde entre el propietario y el inquilino.
3. Procedimientos de desalojo: La ley federal de inquilinato establece que el propietario puede solicitar el desalojo del inquilino por una serie de motivos, incluyendo el no pago del alquiler o el incumplimiento de las obligaciones del contrato. En la ley de inquilinato de Río de Janeiro, el procedimiento de desalojo es un poco más riguroso, ya que se requiere que el propietario demuestre la necesidad del inmueble, y en la ley de inquilinato de São Paulo, se establece un período de gracia de 15 días después de la fecha de vencimiento del alquiler antes de que el propietario pueda solicitar el desalojo del inquilino.
La ventaja más importante tanto para el propietario como para el inquilino en las leyes de alquileres carioca y paulista respecto a la ley federal de inquilinato es la mayor flexibilidad que ofrecen estas leyes en la negociación de los términos y condiciones del contrato de arrendamiento. En las leyes de alquileres carioca y paulista, se permite la negociación libre entre las partes en términos del plazo del contrato y el valor del alquiler, lo que puede resultar en acuerdos más favorables para ambas partes. Además, estas leyes establecen procedimientos más claros y ágiles para la resolución de conflictos entre el propietario y el inquilino, lo que puede contribuir a una mayor seguridad y estabilidad en la relación contractual. En resumen, la mayor flexibilidad y claridad en las leyes de alquileres carioca y paulista benefician tanto al propietario como al inquilino al permitir una negociación más justa y transparente. Todo ello, en un marco de estabilidad macroeconómica, y en particular de precios, que dista largamente de la realidad argentina. ¿Cuáles serían las ventajas de tener normas provinciales específicas complementarias a las nacionales?
Podríamos mencionar al menos tres, con el espíritu de contribuir a un debate más amplio, plural y que convoque a los actores del sector en las provincias y municipios:
1- Adaptación a la realidad local: Las regulaciones y los mercados de alquiler pueden variar significativamente según la región y la ciudad. Tener solamente una ley nacional de alquileres puede limitar la flexibilidad necesaria para adaptarse a las condiciones del mercado local. Esto puede hacer que la legislación sea más efectiva y beneficie a los inquilinos y propietarios de cada provincia de manera más justa.
2- Promoción de la inversión: Al permitir que cada provincia tenga sus propias normas, se puede fomentar la inversión en el mercado inmobiliario local, ya que se pueden establecer medidas que incentiven a los propietarios a poner sus propiedades en alquiler otorgando beneficios impositivos locales u otros incentivos regulatorios, lo que aumentaría la oferta de viviendas y bajaría los precios, beneficiando a su turno a los inquilinos. Esto a su vez podría mejorar la economía local y generar más empleo.
3- Mayor autonomía provincial: Permitir que cada provincia tenga sus propias normas también puede contribuir a una mayor autonomía provincial en la toma de decisiones, lo que podría mejorar la gobernanza y la participación ciudadana en la regulación de los alquileres. Las provincias podrían contar con herramientas para hacer frente a situaciones de emergencia y diseñar políticas públicas adaptadas a las necesidades de cada región, lo que podría ser beneficioso para la sociedad en su conjunto.
Argentina cayó en lectura, matemática y ciencias y tuvo sus peores resultados desde 2006, según las pruebas PISA
Argentina empeoró sus resultados en las tres áreas evaluadas y quedó octava en América Latina. Matemática registró el puntaje más bajo de la serie nacional comparable.
Los estudiantes argentinos retrocedieron en Ciencias, Lectura y Matemática en las pruebas PISA 2025. El país obtuvo 393 puntos en Ciencias, 389 en Lectura y 367 en Matemática: los tres resultados quedaron por debajo de la medición de 2022 y, en el caso de Matemática, representan el puntaje más bajo de toda la serie histórica comparable.
Argentina se ubicó en el puesto 71 en Ciencias, 62 en Lectura y 75 en Matemática entre los 91 sistemas educativos participantes. En América Latina quedó octava en las tres áreas evaluadas.
El deterioro también se refleja en los niveles de aprendizaje. El 76% de los estudiantes argentinos de 15 años no alcanzó el nivel básico en Matemática. En Lectura, el 60% quedó por debajo de ese umbral y en Ciencias, el 59%.
Además, el 48,8% presentó un desempeño bajo simultáneamente en las tres áreas. En el promedio de los países de la OCDE, esa proporción fue del 19,7%. En el otro extremo, apenas el 1,2% de los alumnos argentinos alcanzó los niveles más altos en al menos una de las disciplinas, frente al 11,9% de la OCDE.
Una caída en las tres áreas
Los resultados difundidos por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) muestran que Argentina perdió 13 puntos en Ciencias respecto de 2022, al pasar de 406 a 393; 12 puntos en Lectura, de 401 a 389; y 11 puntos en Matemática, de 378 a 367.
Es la primera vez dentro de la serie comparable que el país retrocede simultáneamente en las tres áreas.
La caída argentina ocurrió en un contexto de deterioro mundial de los aprendizajes, especialmente en Lectura. Sin embargo, el retroceso partió de niveles que ya eran bajos.
En Ciencias, el promedio de la OCDE fue de 482 puntos, 89 más que Argentina. Mientras el país perdió 13 puntos desde 2022, el promedio de la organización retrocedió 3.
En Lectura, la OCDE obtuvo 461 puntos. Argentina perdió 12 respecto de 2022, mientras que el retroceso promedio internacional fue de unos 14 puntos.
En Matemática, la diferencia fue de 96 puntos: Argentina obtuvo 367 frente a los 463 de la OCDE. El promedio internacional también cayó, aunque lo hizo en 9 puntos frente a los 11 del país.
El informe PISA utiliza alrededor de 20 puntos como referencia aproximada del aprendizaje adquirido por un estudiante durante un año de escolarización.
Matemática, el área más crítica
Solo el 24% de los estudiantes argentinos alcanzó al menos el nivel 2 en Matemática, considerado por PISA como el umbral básico de desempeño. En el promedio de la OCDE lo consiguió el 65%.
La situación empeoró respecto de las mediciones anteriores. En 2022, el 27% de los alumnos argentinos alcanzaba ese nivel y en 2018 lo hacía alrededor del 31%. La presencia de estudiantes argentinos en los niveles 5 y 6 fue prácticamente nula, mientras que en la OCDE llegó al 8%.
En Ciencias, el 41% alcanzó al menos el nivel básico, frente al 74% de la OCDE. El 59% quedó por debajo de ese umbral y apenas el 1% llegó a los niveles 5 o 6.
En Lectura, el 40% alcanzó el nivel básico, frente al 69% promedio de la OCDE. También en esta área solo el 1% de los estudiantes argentinos llegó a los niveles superiores.
“Los resultados de PISA 2025 confirman una tendencia que no podemos ignorar: 8 de cada 10 estudiantes argentinos de 15 años no alcanzan los niveles mínimos en Matemática, y la caída se repite en Lectura y Ciencias”, consideró Víctor Volman, director ejecutivo de Argentinos por la Educación.
Octava en América Latina
Argentina quedó octava entre los 13 países latinoamericanos participantes en las tres áreas evaluadas y estuvo entre los que más retrocedieron desde 2022.
En Ciencias, Uruguay obtuvo el mejor resultado regional, con 445 puntos, seguido por Chile (442), Costa Rica (424), Colombia y México (414), Brasil (409) y Perú (406). Argentina y Ecuador alcanzaron 393 puntos.
El resultado muestra un cambio respecto de 2022. Entonces Argentina tenía 406 puntos y superaba por tres a Brasil. En 2025, Brasil subió a 409 y Argentina cayó a 393, por lo que la diferencia pasó a ser de 16 puntos.
En Lectura, Chile encabezó la región con 436 puntos, seguido por Uruguay (423), Costa Rica (416), México y Brasil (408), Colombia (399) y Perú (390). Argentina obtuvo 389.
En Matemática, Uruguay consiguió 405 puntos y Chile, 403. Luego se ubicaron México (388), Costa Rica (387), Perú (382), Colombia (381) y Brasil (377). Argentina quedó detrás de esos siete países con 367 puntos y apenas por encima de Ecuador, con 366.
La caída argentina de 11 puntos en Matemática fue la mayor registrada entre los países latinoamericanos respecto de PISA 2022.
Una nueva evaluación
PISA 2025 incorporó una prueba de resolución computacional de problemas, destinada a medir la capacidad para desenvolverse en entornos digitales mediante herramientas de programación y modelización.
Argentina obtuvo 403 puntos, frente a un promedio de 500 en la OCDE. Entre los 13 países latinoamericanos quedó novena.
El deterioro fue mundial
Más de 760.000 alumnos de 91 países y economías participaron de PISA 2025. En Argentina fueron evaluados 11.093 estudiantes de 412 escuelas, una muestra representativa de unos 609.100 jóvenes de 15 años. La prueba se realizó de manera digital.
PISA no mide el dominio de contenidos curriculares específicos, sino la capacidad para utilizar conocimientos y habilidades frente a problemas y situaciones nuevas. En esta edición, Ciencias fue el área principal y Matemática y Lectura funcionaron como dominios secundarios.
Según la OCDE, PISA 2025 registró los puntajes promedio más bajos desde que se realiza la evaluación en las tres áreas. Entre los 74 países y economías con resultados comparables, 48 no mostraron grandes cambios en Ciencias, pero al menos la mitad retrocedió en Lectura y Matemática.
La organización señala que la pérdida de aprendizajes forma parte de un proceso de largo plazo y no puede atribuirse únicamente al cierre de las escuelas durante la pandemia. Entre los factores analizados aparecen la disminución de la lectura por placer, los cambios en los hábitos digitales, los problemas de asistencia y una menor interacción familiar vinculada con la vida escolar.
Celulares, IA y clima escolar
Los cuestionarios complementarios mostraron además diferencias entre los estudiantes argentinos y el promedio de la OCDE en el uso de dispositivos y las condiciones dentro de las aulas.
El 55% de los alumnos argentinos afirmó que sus compañeros se distraen con dispositivos electrónicos durante la mayoría o todas las clases de Ciencias, frente al 28% en la OCDE.
El 37% asiste a escuelas donde está prohibido utilizar celulares en todo el establecimiento, mientras que en la OCDE la proporción llega al 49%.
También es mayor el uso de inteligencia artificial: el 52% de los adolescentes argentinos dijo utilizar chatbots de IA al menos una vez por semana como ayuda para aprender, frente al 46% en la OCDE. El 41% los utiliza para investigar temas nuevos y la misma proporción para resumir textos.
En cuanto al clima escolar, el 58% sostuvo que el ruido y el desorden interrumpen la mayoría o todas las clases de Ciencias, casi el doble del 31% de la OCDE. El 47% señaló además que sus compañeros no escuchan al docente, frente al 29% internacional.
El 66% dijo haber llegado tarde a la escuela al menos una vez durante las dos semanas anteriores a la evaluación, contra el 50% de la OCDE.
Los datos muestran, a la vez, una valoración favorable de los docentes. El 78% afirmó que su profesor de Ciencias se interesa por el aprendizaje de todos los alumnos, el 73% que continúa enseñando hasta que comprenden y el 79% que brinda ayuda adicional cuando es necesaria. Los tres indicadores superan los promedios de la OCDE.
Tras superar la primera mitad del año y dejar atrás el receso invernal, las comunidades educativas de todo el país ya contemplan con atención el tramo final del ciclo lectivo 2026. Con la premisa central de garantizar el piso federal de 190 días de clases efectivos acordado colectivamente por el Ministerio de Capital Humano y el Consejo Federal de Educación (CFE), las autoridades de cada jurisdicción confirmaron de forma oficial las fechas exactas en las que las aulas cerrarán el dictado ordinario de contenidos.
El cronograma nacional revela que la conclusión de las actividades académicas se desplegará de manera progresiva durante la tercera semana de diciembre 2026, adaptando los calendarios locales a las dinámicas institucionales de cada provincia del territorio argentino.
El cierre de clases depende de cada gobierno en cada provincia, por eso presentamos la nómina completa de las 24 jurisdicciones del país organizadas según el día de cierre del calendario lectivo regular:
Miércoles 16 de diciembre 2026: Formosa.
Viernes 18 de diciembre 2026:La gran mayoría de las jurisdicciones argentinas darán por terminado su período lectivo de manera conjunta en esta fecha: Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), Catamarca, Chaco, Chubut, Córdoba, Corrientes, Entre Ríos, Jujuy, La Rioja, Misiones, Neuquén, Río Negro, Salta, San Juan, San Luis, Santa Cruz, Santa Fe, Santiago del Estero, Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, Tucumán.
Martes 22 de diciembre 2026: Provincia de Buenos Aires, Mendoza.
Miércoles 23 de diciembre 2026: La Pampa.
El inicio de las vacaciones de verano y la conclusión del año lectivo
La finalización de la actividad escolar ordinaria dará comienzo formal al receso y a las vacaciones de verano 2026-2027 en toda la RepúblicaArgentina. Para la gran mayoría de los alumnos, las vacaciones comenzarán inmediatamente el día posterior al cierre de las aulas fijado en su respectiva provincia.
Sin embargo, este cierre no implica la desconexión total para la totalidad del estudiantado: quienes necesiten períodos de intensificación de saberes, apoyo pedagógico adicional o rendir asignaturas pendientes deberán asistir a las mesas de examen programadas en los días subsiguientes. De este modo, la planificación federal equilibra los días lectivos requeridos con el inicio del receso para toda la comunidad educativa nacional.
El Aeroparque Jorge Newbery no estará operativo desde las 9 de este martes por trabajos de mantenimiento preventivo en la pista dentro de un plan integral de obras impulsado por Aeropuertos Argentina, que supera los u$s 85 millones.
El programa está orientado a acompañar el crecimiento récord de pasajeros que viene registrando la terminal en los últimos años.
Qué pasará con los vuelos durante el cierre de Aeroparque
La totalidad de los vuelos que habitualmente parten y llegan a Aeroparque —incluidos los servicios de cabotaje y regionales— se trasladará al Aeropuerto Internacional de Ezeiza. La decisión fue coordinada con las aerolíneas y los organismos públicos durante los meses previos, y el anuncio oficial se hizo el 5 de junio, lo que permitió reprogramar itinerarios, ajustar slots y reorganizar personal en ambas terminales.
Según explicaron las autoridades aeroportuarias, se eligió esta franja porque afecta una menor cantidad de operaciones que otros días de la semana y porque se ajusta mejor a las condiciones climáticas previstas para fines de agosto, lo que reduce el riesgo de cancelaciones adicionales por factores meteorológicos. En paralelo, se trabajó con los prestadores de servicios terrestres y de handling para asegurar la capacidad de atención en Ezeiza, tanto en mostradores como en posiciones de estacionamiento de aeronaves.
El impacto del cierre en números
En un período similar, Ezeiza opera habitualmente alrededor de 530 movimientos entre despegues y aterrizajes. Durante estas 55 horas, recibirá unos 940 movimientos, lo que representa un incremento cercano al 80% respecto de su operación normal.
Aeroparque, en tanto, realizará aproximadamente 180 movimientos en las horas previas al cierre —el 25 de agosto, entre las 0 y las 9— y en el momento de la reapertura —el 27 de agosto, a partir de las 16—, cuando la actividad se retome de forma progresiva.
Un plan de obras de más de u$s 85 millones
El mantenimiento de la pista se enmarca en un plan estratégico de infraestructura que supera los u$s 85 millones y que busca modernizar la terminal y mejorar la experiencia del pasajero.
La primera etapa del proyecto ya incluyó la ampliación de la Plataforma Norte para otorgarle mayor capacidad operativa para aeronaves, la ampliación del PIR doméstico y del hall de check-in, y mejoras en las vialidades de Arribos Internacionales.
La segunda etapa, actualmente en desarrollo, apunta a ampliar las zonas de preembarque nacional e incorporar tecnología para reducir los tiempos de espera: se proyecta una disminución de hasta 26% en el tiempo de check-in y de 33% en el PIR. El plan contempla, además, la construcción de una nueva sala VIP, la ampliación de la superficie comercial y nuevas propuestas gastronómicas.
