Federalizar la legislación de los alquileres: una necesidad imperiosa

*Por Luis Hauserman (UBA y consultor inmobiliario) y Martín Grandes Kerlleñevich (UBA y CONICET)

En la actualidad, el mercado de alquileres en Argentina se encuentra en una situación complicada debido a la inflación y a la incertidumbre económica del país.

Muchos propietarios prefieren no alquilar sus propiedades debido a la falta de seguridad jurídica y por otro lado, la demanda de viviendas en alquiler es alta debido a la dificultad para acceder a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda propia, sumado a la creciente demanda de alquileres temporarios que complican más la situación actual.

El rotundo fracaso de la ley de alquileres vigente pone en evidencia la necesidad de sancionar una nueva ley que vuelva a poner orden en el mercado. Mas allá de que por sí misma una ley no puede corregir las profundas distorsiones que se presentan actualmente, nos preguntamos si no es el momento de federalizar y descentralizar las leyes de alquiler permitiendo a cada provincia dictar su propia ley, tomando la ley nacional como marco.

Como modelo general, podría ser más conveniente tener una ley nacional que regule los alquileres en todo el país, ya que esto podría proporcionar una mayor coherencia y uniformidad en todas las regiones y ciudades del país. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las necesidades, realidades socioeconómicas y demográficas, así como las circunstancias de cada provincia pueden variar y, por lo tanto, puede haber argumentos válidos para que algunas ciudades o regiones tengan sus propias normas adicionales.

En resumen, una ley nacional puede proporcionar un marco legal uniforme y coherente en todo el país, pero es posible que se necesiten regulaciones adicionales a nivel local para adaptarse a las necesidades específicas de cada ciudad o región.

Esto impulsaría la oferta de alquiler de inmuebles para vivienda residencial, acompañado de otras normativas o medidas de política pública que mejoren el acceso a la propiedad o hagan más asequibles los contratos de alquiler para los inquilinos, al tiempo que incentivando a los propietarios a expandir la oferta.

La pregunta subyacente es: ¿Por qué el contrato de alquiler de un empleado agrícola en ciudades del interior, o turistas o empleados temporarios en ciertos puntos del país como Salta o Mendoza, o bien estudiantes en ciudades como La Plata, Córdoba o Bahía Blanca con tiempos y formas de residencia específicas, debería ser idéntico al de un inquilino en Palermo Soho, Belgrano o San Telmo en CABA?

En países federales, de hecho, numerosas ciudades poseen legislaciones que difieren en aspectos concernientes a los contratos. Ejemplos son Brasil y los Estados Unidos.

Primero, en los Estados Unidos, no hay una ley federal de alquileres, sino que cada estado tiene su propia regulación. Por ejemplo, Nueva York tiene la Ley de Estabilización de Rentas (Rent Stabilization Law), mientras que San Francisco tiene la Ordenanza de Control de Alquileres (Rent Control Ordinance), y Los Ángeles tiene la Ley de Estabilización de Rentas de Los Ángeles (Los Angeles Rent Stabilization Ordinance).

En Brasil, existe una ley federal de alquileres llamada «Lei do Inquilinato» (Ley de Inquilinato) que establece las normas generales para los contratos de alquiler en todo el país. Sin embargo, los estados y municipios pueden establecer sus propias regulaciones específicas en función de sus necesidades y características locales, como São Paulo con la Ley de Inquilinato Paulistana (Lei do Inquilinato Paulistana) y Río de Janeiro con la Ley de Inquilinato Carioca (Lei do Inquilinato Carioca).

En el caso de Brasil, la «Lei do Inquilinato» (federal) y las leyes de Rio de Janerio y San Pablo podemos citar algunas de sus diferencias:

Rio de Janeiro

1. Plazo mínimo del contrato de alquiler: La ley federal de inquilinato establece un plazo mínimo de 30 meses para los contratos de alquiler residenciales, mientras que en la ley de inquilinato de Río de Janeiro, y en la ley de inquilinato de San Pablo, se permiten contratos de 12 meses como mínimo.

2. Reajuste del alquiler: la ley federal de inquilinato permite que el alquiler sea reajustado anualmente de acuerdo con la inflación prevista en el contrato o, en su defecto, por el IPCA (Índice Nacional de Precios al Consumidor Amplio) que es considerado como el índice oficial de inflación en Brasil y es utilizado para el ajuste anual de los alquileres, entre otros fines En la ley de inquilinato de Río de Janeiro, el ajuste anual del alquiler solo puede ser realizado por el IPCA, mientras que en la ley de inquilinato de São Paulo, el ajuste puede ser por IPCA u otro índice oficial que se acuerde entre el propietario y el inquilino.

3. Procedimientos de desalojo: La ley federal de inquilinato establece que el propietario puede solicitar el desalojo del inquilino por una serie de motivos, incluyendo el no pago del alquiler o el incumplimiento de las obligaciones del contrato. En la ley de inquilinato de Río de Janeiro, el procedimiento de desalojo es un poco más riguroso, ya que se requiere que el propietario demuestre la necesidad del inmueble, y en la ley de inquilinato de São Paulo, se establece un período de gracia de 15 días después de la fecha de vencimiento del alquiler antes de que el propietario pueda solicitar el desalojo del inquilino.

La ventaja más importante tanto para el propietario como para el inquilino en las leyes de alquileres carioca y paulista respecto a la ley federal de inquilinato es la mayor flexibilidad que ofrecen estas leyes en la negociación de los términos y condiciones del contrato de arrendamiento. En las leyes de alquileres carioca y paulista, se permite la negociación libre entre las partes en términos del plazo del contrato y el valor del alquiler, lo que puede resultar en acuerdos más favorables para ambas partes. Además, estas leyes establecen procedimientos más claros y ágiles para la resolución de conflictos entre el propietario y el inquilino, lo que puede contribuir a una mayor seguridad y estabilidad en la relación contractual. En resumen, la mayor flexibilidad y claridad en las leyes de alquileres carioca y paulista benefician tanto al propietario como al inquilino al permitir una negociación más justa y transparente. Todo ello, en un marco de estabilidad macroeconómica, y en particular de precios, que dista largamente de la realidad argentina. ¿Cuáles serían las ventajas de tener normas provinciales específicas complementarias a las nacionales?

Podríamos mencionar al menos tres, con el espíritu de contribuir a un debate más amplio, plural y que convoque a los actores del sector en las provincias y municipios:

1- Adaptación a la realidad local: Las regulaciones y los mercados de alquiler pueden variar significativamente según la región y la ciudad. Tener solamente una ley nacional de alquileres puede limitar la flexibilidad necesaria para adaptarse a las condiciones del mercado local. Esto puede hacer que la legislación sea más efectiva y beneficie a los inquilinos y propietarios de cada provincia de manera más justa.

2- Promoción de la inversión: Al permitir que cada provincia tenga sus propias normas, se puede fomentar la inversión en el mercado inmobiliario local, ya que se pueden establecer medidas que incentiven a los propietarios a poner sus propiedades en alquiler otorgando beneficios impositivos locales u otros incentivos regulatorios, lo que aumentaría la oferta de viviendas y bajaría los precios, beneficiando a su turno a los inquilinos. Esto a su vez podría mejorar la economía local y generar más empleo.

3- Mayor autonomía provincial: Permitir que cada provincia tenga sus propias normas también puede contribuir a una mayor autonomía provincial en la toma de decisiones, lo que podría mejorar la gobernanza y la participación ciudadana en la regulación de los alquileres. Las provincias podrían contar con herramientas para hacer frente a situaciones de emergencia y diseñar políticas públicas adaptadas a las necesidades de cada región, lo que podría ser beneficioso para la sociedad en su conjunto.